11月一線城市樓市熱度不減 房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)中趨窄
12月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全國新房、二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量分別達(dá)36城和44城。其中，一線城市新房、二手房交易市場(chǎng)仍火熱。在企業(yè)促銷沖刺策略下，北京新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降；二三線城市由于政策頻繁調(diào)控，環(huán)比漲幅回落或持平，但波動(dòng)并不劇烈。時(shí)至年末，考慮到穩(wěn)房?jī)r(jià)工作疊加房企償債壓力仍大，多家機(jī)構(gòu)分析指出，房?jī)r(jià)漲勢(shì)將大概率繼續(xù)放緩，“一城一策”仍是調(diào)控主流。
北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.1％
數(shù)據(jù)端顯示，11月一線城市新房、二手房市場(chǎng)表現(xiàn)余溫仍在。經(jīng)初步測(cè)算，11月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2％，較10月微落0.1個(gè)百分點(diǎn)。從城市分項(xiàng)來看，當(dāng)北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.1％，上海與深圳較上月持平時(shí)，廣州環(huán)比漲幅達(dá)0.9％，帶動(dòng)一線城市新房?jī)r(jià)格整體上行。對(duì)此，廣州中原研究發(fā)展部指出，今年下半年以來，廣州新房市場(chǎng)成交高走，離不開新增房源持續(xù)、大量供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月廣州新增新房供應(yīng)162.4萬平方米，環(huán)比增加63％，同比增288％。此外，北京新房?jī)r(jià)格雖呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，但其市場(chǎng)交易表現(xiàn)依舊不俗。據(jù)介紹，當(dāng)月由于年底開發(fā)商優(yōu)惠促銷意向明顯，在全城16區(qū)中，有10個(gè)區(qū)普通住宅價(jià)格下降。其中，石景山單價(jià)下降近5000元，懷柔、延慶和昌平單價(jià)環(huán)比降達(dá)3000元。
與此同時(shí)，當(dāng)月一線城市二手房?jī)r(jià)格較新房漲幅更甚，幅度也領(lǐng)銜其他各級(jí)城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5％。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5％、0.3％、0.8％和0.6％。與新房?jī)r(jià)格走勢(shì)相同，廣州二手房?jī)r(jià)漲幅同樣領(lǐng)跑其他一線城市。對(duì)此，分析師表示，二手房漲價(jià)是由于深圳和東莞調(diào)控逐漸收緊，部分購房需求外溢至廣州，一定程度帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
二、三線部分城市成交熱度下滑
相較一線城市，二、三線城市在政策頻繁調(diào)控下，新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅相對(duì)保守，環(huán)比漲幅較10月持平或回落。新房?jī)r(jià)格方面，31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲0.1％，漲幅較10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲0.2％，漲幅與上月相同。不過從數(shù)據(jù)來看，當(dāng)月前述城市房?jī)r(jià)漲幅以穩(wěn)中收窄為主，震蕩并不劇烈。其中，太原、南昌、南充三城新房?jī)r(jià)格以0.4％的環(huán)比降幅領(lǐng)跌全國；長春、哈爾濱、濟(jì)南、鄭州、吉林和牡丹江地區(qū)環(huán)比降幅為0.3％；杭州、長沙、桂林、北海等城新房?jī)r(jià)格降幅達(dá)0.2％。
此外，當(dāng)月二手房數(shù)據(jù)顯示，31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1％，漲幅與上月相同；35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1％，漲幅較上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
雖然全國主要城市二手住宅市場(chǎng)在三季度已基本恢復(fù)正常且總量創(chuàng)下近兩年新高點(diǎn)，但受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼影響，部分城市成交熱度開始有所滑坡。
年末房?jī)r(jià)大概率繼續(xù)放緩
據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月單月，全國房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控33次，合計(jì)年內(nèi)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)458次。
從整體趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)12月房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)將依然持續(xù)，但逐步收緊的調(diào)控政策也有望平穩(wěn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年末房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)放緩；近日西安、寧波等城調(diào)控政策繼續(xù)收緊，也說明年底對(duì)于穩(wěn)房?jī)r(jià)的工作依然急迫，各地都會(huì)對(duì)高價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行管控。
11月30日，西安市住建局等部門聯(lián)合多部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，從加強(qiáng)商品房預(yù)售管理、發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控統(tǒng)籌管理四個(gè)層面調(diào)控升級(jí)；12月10日晚，寧波市住建局等部門也發(fā)文通知在強(qiáng)化住房購買資格管控、加強(qiáng)購房合同更名及住房贈(zèng)與交易管理、調(diào)整住房信貸首付比例四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整。
市場(chǎng)調(diào)控層面外，需要關(guān)注的是，由于境內(nèi)外到期債券影響，企業(yè)資金擴(kuò)張受限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自“三道紅線”融資新規(guī)發(fā)布后，過去三個(gè)月間企業(yè)發(fā)債規(guī)模均不及債務(wù)到期規(guī)模，其中11月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約837億元，較10月增加2.6％。預(yù)測(cè)2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)可達(dá)12448億元，同比增長36.0％，房企償債壓力仍繼續(xù)攀升。
“綜合來看，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂觀，成交即使有所回升，幅度也將有限”。其中，核心一、二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，隨著年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數(shù)三、四線城市市場(chǎng)需求及購買力瓶頸顯現(xiàn)，疫情加劇市場(chǎng)下行壓力，即使年底供應(yīng)放量增長，成交恢復(fù)幅度也會(huì)有限。
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